Kupovina stana ili kuće u praksi najčešće počinje predugovorom o kupoprodaji nepokretnosti. On se zaključuje kada je potrebno vreme za prikupljanje dokumentacije, odobrenje kredita, brisanje hipoteke ili završetak gradnje. Iako ga mnogi doživljavaju kao formalnost, predugovor proizvodi ozbiljne pravne posledice, ali samo ako je zaključen u propisanoj formi. Upravo on je često ključni dokument kada između kupca i prodavca nastane spor.
Ukratko
- Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti punovažan je samo ako ga je solemnizovao javni beležnik. Overa potpisa nije dovoljna.
- Predugovor obavezuje ako sadrži bitne elemente kupoprodaje: nepokretnost i cenu.
- Nesolemnizovan predugovor je ništav: kapara iz njega ne postoji, a uplaćeni novac se vraća.
- Ako druga strana odbije da zaključi glavni ugovor, tužba se podnosi u roku od šest meseci od isteka ugovorenog roka.
Šta proveriti pre potpisivanja predugovora
Pre izrade predugovora proverava se pravni status nepokretnosti. Te provere pokazuju da li se nepokretnošću uopšte može prometovati i da li nešto može da omete zaključenje glavnog ugovora u dogovorenom roku.
- List nepokretnosti: ko je upisan kao vlasnik i u kom udelu, da li postoje hipoteke, zabeležbe spora, tereti ili druga ograničenja.
- Novogradnja: u kojoj je fazi izgradnja i na osnovu koje dozvole se gradi.
- Suvlasništvo: da li su svi suvlasnici saglasni sa prodajom i da li će svi pristupiti zaključenju ugovora. Kada suvlasnik prodaje svoj udeo trećem licu, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.
- Bračna tekovina: da li je nepokretnost stečena u braku i, ako jeste, da li je obezbeđena saglasnost supružnika.
U praksi stranke, u želji da što pre „rezervišu” nekretninu, često potpisuju dokumente pre ovih provera. To kasnije vodi zastoju, sporu ili nemogućnosti da se kupovina realizuje.
Šta je predugovor i šta mora da sadrži
Predugovor nije isto što i ugovor o kupoprodaji. Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) definiše ga kao ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor (član 45.). Predugovor dakle ne prenosi svojinu već obavezuje strane da u budućnosti zaključe glavni ugovor pod uslovima o kojima su se već dogovorile.
Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Kod kupoprodaje to su predmet i cena, pa predugovor mora jasno da odredi ugovorne strane, tačnu oznaku nepokretnosti prema listu nepokretnosti i kupoprodajnu cenu.
U dobro sastavljenom predugovoru uređuju se još i:
- rok za zaključenje glavnog ugovora;
- način i dinamika isplate cene, uključujući deo iz stambenog kredita;
- kapara i posledice odustanka;
- uslovi od kojih zavisi glavni ugovor, kao što su brisanje hipoteke, završetak gradnje, iseljenje prodavca ili zakupca, okončanje ostavinskog postupka ili odobrenje kredita.
Rok je posebno važan. On pokazuje da li je neka strana odbila da zaključi glavni ugovor, a od njegovog isteka teče rok za tužbu. Ako rok nije ugovoren, računa se od dana kada je, prema prirodi posla i okolnostima, glavni ugovor trebalo zaključiti.
Forma predugovora: zašto overa potpisa nije dovoljna
Prema ZOO, propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je forma uslov punovažnosti (član 45. stav 2.). Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a da ugovor zaključen drugačije ne proizvodi pravno dejstvo (član 4). Ista forma je zato obavezna i za predugovor.
Solemnizacija nije isto što i overa potpisa. Pri overi potpisa javni beležnik potvrđuje samo da je potpis vaš. Pri solemnizaciji javni beležnik pregleda ispravu, čita je strankama i potvrđuje da odgovara njihovoj volji. Za solemnizaciju je isključivo nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost.
Predugovor koji je samo potpisan, ili na kome su samo overeni potpisi, ništav je. Takav dokument nema pravnu snagu čak i kada su se strane dogovorile o svim bitnim elementima, i ne može biti osnov za tužbu radi zaključenja glavnog ugovora.
U praksi se i dalje potpisuju predugovori u agenciji, kod kuće, u banci ili kao „preliminarni dogovor”, bez solemnizacije. Takav papir može poslužiti kao dokaz o pregovorima, pa čak i kao osnov za odobravanje kredita, ali ne stvara obaveze koje stranke od njega očekuju.
Ako kupac ili prodavac ne može lično da dođe kod javnog beležnika, dovoljno je punomoćje na kome je overen potpis vlastodavca (član 90. ZOO).
Šta ako druga strana odbije da zaključi glavni ugovor
Kod punovažnog, solemnizovanog predugovora strana koja je spremna da zaključi glavni ugovor može tužbom zahtevati da sud naloži drugoj strani da to učini u roku koji sud odredi (član 45. stav 4. ZOO).
Tužba se mora podneti u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za zaključenje glavnog ugovora (član 45. stav 5. ZOO). Ko ovaj rok propusti, gubi pravo da zahteva zaključenje glavnog ugovora. Zato rok iz predugovora treba zapisati i pratiti od dana potpisivanja.
Zakon predviđa i jedan izuzetak: predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme (član 45. stav 6. ZOO).
Kapara, odustanica i avans
Uz predugovor se po pravilu predaje određeni iznos novca. Stranke ga obično zovu kaparom, ali njegova pravna priroda zavisi od toga šta je ugovoreno i da li je predugovor punovažan.
Kapara
Kapara se daje kao znak da je ugovor zaključen i služi kao obezbeđenje (član 79 ZOO). Kada se ugovor ispuni, kapara se uračunava u cenu. Posledice neispunjenja uređuje član 80 ZOO:
- Ako je za neispunjenje odgovoran kupac koji je dao kaparu, prodavac bira: da zadrži kaparu, ili da traži ispunjenje ugovora, ako je još moguće, i naknadu štete, uz uračunavanje ili vraćanje kapare.
- Ako je za neispunjenje odgovoran prodavac koji je primio kaparu, kupac bira: da traži vraćanje udvojene kapare, ili ispunjenje ugovora, ako je još moguće, uz naknadu štete i vraćanje kapare.
Na zahtev zainteresovane strane sud može smanjiti preterano veliku kaparu (član 81. ZOO).
Kapara kao odustanica
Često se uz kaparu ugovara i pravo na odustanak. Tada se kapara smatra odustanicom i svaka strana može odustati od ugovora: ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja ju je primila, vraća je udvojenu (član 83. ZOO).
Avans
Avans je unapred plaćeni deo cene i nema funkciju obezbeđenja kao kapara. Ako do glavnog ugovora ne dođe, avans se po pravilu vraća. Strana koja je zbog neispunjenja punovažnog predugovora pretrpela štetu može tražiti njenu naknadu po opštim pravilima ugovorne odgovornosti.
Šta se dešava sa novcem ako je predugovor ništav
Ako je predugovor ništav, ništava je i odredba o kapari. Zato kod ništavog predugovora:
- kupac ne može zahtevati duplu kaparu;
- prodavac ne može zadržati novac pozivajući se na odustanak kupca;
- pravila ZOO o kapari i odustanici se ne primenjuju.
Svaka strana dužna je da vrati drugoj sve što je primila po osnovu ništavog ugovora (član 104. ZOO), čime se obe vraćaju u stanje pre potpisivanja. Na vraćeni novac po pravilu teče zatezna kamata: od dana prijema ako je primalac bio nesavestan, a inače od dana podnošenja zahteva (član 214. ZOO).
Strana koja je kriva za zaključenje ništavog ugovora odgovara drugoj strani za štetu, ako ova nije znala niti je prema okolnostima morala znati za uzrok ništavosti (član 108. ZOO). Ako je kupac već ulagao u nepokretnost, na primer renovirao je pre glavnog ugovora, naknadu tih ulaganja mora posebno da dokaže.
Ništavost znači izgubljeno vreme, propuštene prilike i često dugotrajan sudski postupak. Sve to se izbegava jednim terminom kod javnog beležnika.
Zaključak
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je važan korak u kupovini, ali samo ako je jasno sastavljen i solemnizovan kod javnog beležnika. Neoveren ili loše sastavljen predugovor ne proizvodi pravno dejstvo i otvara finansijske i pravne posledice koje se kasnije teško otklanjaju. Razumevanje pravne prirode predugovora, njegove forme i posledica ništavosti osnov je bezbednog prometa nepokretnosti.